联系电话: 021-65392539   
vw07德赢appvwin德赢手机网物业管理有限公司
政策法规
企业邮箱

admin@shmcjt.com

vwin德赢手机网_vw07德赢app_vwin开户
学术报告会
文/宋安成、钱 琼
                                             
案例:
  近期,vw07德赢app市浦东新区人民法院(2012)浦民一(民)初字第37242号民事裁定,认为物业服务企业通过诉讼途径向业主追缴物业管理费,应当依法提供已向业主书面催交的相关证据,原告某物业服务企业提供的追缴物业费通知,尚不足以证明其已经向业主进行过书面催交之事实,故认定原告在未向业主进行催讨的情况下,提出起诉不符合法定程序,裁定驳回起诉。后原审原告向vw07德赢app市第一中级人民法院提起上诉,但(2013)沪一中民二(民)终字第519号认为原裁定驳回起诉并无不当,应予支持,因此驳回上诉,维持原裁定。

律师评析:
  从裁定书可见,法院的观点是物业服务企业催缴物业费是向业主起诉追缴的前置程序,物业服务企业不能证明已经向业主书面催交的,法院则可以以不符合法定程序裁定驳回起诉。
这种观点来源于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第六条,该条规定,经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。

本案法官将物业服务企业催交物业费理解为提起相应诉讼的前置程序。依此理解,《物业管理条例》第六十七条也规定了前置程序,只不过督促的主体是业主委员会,该条规定,违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。此处的逾期就是超过业主委员会限定的期限。但是此条的弊端在于,物业服务企业对业主委员会没有约束力,司法解释正是出于维护物业服务企业合法权益的考虑,在物业服务费的请求程序上,将督促的主体从业主委员会改为物业服务企业。
实践中确实也有观点认为,物业服务企业向业主追索物业费的请求要想获得法院支持,其前提包括:一是经书面催缴;二是业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳。

本律师对此条不同理解:
  从理论上说,司法解释仅仅规定在物业服务企业书面催交后业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的情况下,法院支持物业服务企业请求业主支付物业费的诉请,这并不意味着物业服务企业通过诉讼程序请求支付物业费必须在起诉前向业主书面催交物业费,讼前置程序规定一般如何规定,本律师对照诉讼前置的典型——劳动纠纷仲裁前置,《劳动法》第七十九条规定,劳动争议发生后,当事人可以向本单位劳动争议调解委员会申请调解;调解不成,当事人一方要求仲裁的,可以向劳动争议仲裁委员会申请仲裁。当事人一方也可以直接向劳动争议仲裁委员会申请仲裁。对仲裁裁决不服的,可以向人民法院提起诉讼。
而上述司法解释的表述为“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持”,两者还是存在差别的:前者明确可以先调解后仲裁,也可以直接申请仲裁,对仲裁裁决不服后,才可以向人民法院提起诉讼,说明仲裁是诉讼的前置程序,即诉讼之前必须先行仲裁;后者认为在业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的情况下,人民法院应当支持物业服务企业支付物业费的请求,这是一种注意规定,而非法律拟制,即法律如果不这么规定,法院也应该支持物业服务企业的诉请,现在法院如此规定,只不过是一种强调,是对物业服务企业合法权益的一种保护声明,如果认为此条是法律拟制,则意味着一般情况下法院不会这么做(不支持诉请),只因该条法律的特别规定,将这种情况特殊对待。显然,法院在业主被催交后仍不缴纳的情况下理应支持物业服务企业的诉讼请求,这是一般情况,而非特别规定。

  从实务角度说,根据本律师多年办理物业服务纠纷案件的经验,法院对于物业服务企业请求业主支付物业费的案件一般都会予以立案而不论物业服务企业是否书面催交,而且催讨物业费的案件一般都是业主迟迟不肯缴纳物业费,物业公司无奈之下才会提起诉讼,毕竟物业服务企业都会考虑诉讼成本。

所以上述案例中法官将无法提交书面催讨的证据作为驳回起诉的理由,本律师实在不能支持,按法官的逻辑,只有重新书面催讨,限期缴纳后业主仍不缴纳的,物业服务企业才能够通过诉讼途径维护自己的合法权益。这不但费时费事,最重要的是剥夺了物业服务企业的诉讼权利,这是违反立法目的的。既然业主已经拖欠物业费,物业服务企业的支付请求就理应得到支持,拖欠物业费不仅是对物业服务企业权益的侵害,也是对小区全体业主权益的侵害,法官对司法解释的这种误读,是以牺牲所有物业服务企业和广大业主的权益为代价的,实为不妥。

  因此,本律师特撰写此文,希望引起有关司法机关和物业管理企业的重视,使得物业服务企业和广大业主的合法权益依法得到保障。(作者分别系北京盈科(vw07德赢app)律师事务所房地产法律事务部主任、律师助理)

联系方式

021-65392539

地址:vw07德赢app市杨浦区军工路100号42幢118室